Правительство поддержало инициативу по введению как минимум 10-летней гарантии на качество новых объектов недвижимости. Если изменения будут приняты, владельцы квартир в новостройках получат значительно больше возможностей требовать устранения недостатков. Но возникает важный для оконной отрасли вопрос: что именно будет считаться гарантийным недостатком окон и кто будет нести за него ответственность?

Для этого планируют внести изменения в Гражданский кодекс и законы «О регулировании градостроительной деятельности» и «О защите прав потребителей».

Кто будет отвечать за недостатки

В течение гарантийного срока за качество объекта будет отвечать заказчик строительства или его правопреемник.

Если собственник обнаружит недостатки, которые влияют на возможность нормально эксплуатировать недвижимость, он сможет требовать их устранения. Если собственник будет вынужден сделать ремонт за свой счет, заказчик строительства должен компенсировать понесенные расходы.

Новые правила планируют распространить на завершенные объекты, принятые в эксплуатацию. В то же время из-под действия гарантии предлагается вывести объекты, построенные на основании строительного паспорта, а также отдельные объекты класса последствий СС1, работы на которых выполнялись хозяйственным способом.

Как будет работать гарантия

Механизм предусматривает несколько последовательных этапов:

· собственник сообщает заказчику об обнаруженных недостатках;

· их влияние на эксплуатационную пригодность подтверждает сертифицированный специалист по результатам обследования;

· заказчик в течение 30 дней должен предложить способ и сроки устранения проблемы или предоставить обоснованный отказ;

· собственник в течение 7 дней согласовывает предложенный вариант или отказывается от него;

· после согласования заказчик устраняет недостатки в установленные сроки.

Собственник также будет иметь право самостоятельно организовать ремонт или привлечь других специалистов. В таком случае заказчик строительства должен полностью компенсировать документально подтвержденные расходы.

А что будет с окнами?

Для оконной отрасли эта тема особенно интересна.

Окна являются неотъемлемой частью ограждающей конструкции здания, а их характеристики непосредственно влияют на комфорт и эксплуатационные свойства жилья: теплоизоляцию, воздухопроницаемость, водонепроницаемость, звукоизоляцию, безопасность и долговечность.

При этом нормативная ситуация в отношении самих окон за последние годы существенно изменилась.

ДСТУ Б В.2.6-15:2011 «Блоки оконные и дверные поливинилхлоридные. Общие технические условия» утратил силу 1 февраля 2021 года. Его заменил ДСТУ EN 14351-1:2020, который вступил в силу с этой же даты.

Старый стандарт содержал отдельный раздел «Гарантии изготовителя», а также целый комплекс конкретных технических требований к оконным блокам. В частности, в нем были определены показатели воздухопроницаемости, водонепроницаемости, звукоизоляции, сопротивления ветровой нагрузке, безотказности и другие характеристики.

Сегодня производитель и заказчик окон фактически должны ориентироваться на действующие нормативные документы, договорные условия, документы по оценке соответствия и общие нормы законодательства о защите прав потребителей.

И именно здесь возникает интересный вопрос.

Если в новостройке через несколько лет начинают продуваться окна, появляется конденсат, промерзают откосы или возникают проблемы с фурнитурой — является ли это гарантийным недостатком самой квартиры?

На первый взгляд ответ очевиден: если проблема мешает нормальной эксплуатации жилья, собственник должен иметь возможность требовать ее устранения.

Но на практике необходимо будет установить причину дефекта.

Например, продувание может быть связано с самим оконным блоком, неправильной регулировкой фурнитуры, монтажным швом, нарушением технологии монтажа, деформацией конструкции здания или даже неправильными условиями эксплуатации.

И вот здесь 10-летняя гарантия на новостройку может стать не окончательным ответом, а лишь началом нового этапа дискуссии.

Кто будет отвечать за окно — застройщик, производитель или монтажник?

Если предложенные правительством изменения будут реализованы, ключевым вопросом станет разграничение ответственности между участниками цепочки.

Ведь в новостройке конечный покупатель обычно не выбирает производителя окон, профильную систему, стеклопакет, фурнитуру или технологию монтажа.

Это решение принимается еще на этапе проектирования и строительства.

Поэтому для владельца квартиры логичным является обращение именно к заказчику строительства, а уже он, в свою очередь, должен разбираться с производителем окон, монтажной организацией или другим подрядчиком.

Именно такой подход и заложен в предложенной правительством модели: в течение гарантийного срока за качество объекта будет отвечать заказчик строительства или его правопреемник.

Означает ли это 10-летнюю гарантию именно на окна?

Пока что — нет.

Правительственная инициатива касается качества нового объекта недвижимости в целом, а не установления отдельного 10-летнего гарантийного срока на оконные конструкции.

Поэтому после принятия соответствующих законодательных изменений важно будет увидеть, как именно они будут определять понятие недостатков объекта, порядок их подтверждения и ответственность за отдельные конструктивные элементы.

Для оконной отрасли это может стать принципиальным моментом.

Ведь сегодня покупатель квартиры в новостройке фактически получает окна как часть уже готового объекта и далеко не всегда имеет информацию о том, кто их изготовил, по каким техническим характеристикам они были заказаны, кто их монтировал и какие гарантийные обязательства на них распространяются.

Поэтому будущая 10-летняя гарантия на новостройки может поставить перед рынком простой, но очень важный вопрос:

если государство гарантирует владельцу возможность требовать устранения недостатков новой квартиры в течение десяти лет, то каким образом эта гарантия будет работать в отношении окон, которые являются одной из важнейших частей ограждающей конструкции здания?

И, возможно, именно сейчас стоит начать формировать четкие правила ответственности за окно как готовое строительное изделие — от технических характеристик и производства до монтажа и фактической эксплуатации.

Материал подготовил Олег Кесслер